Nederlandse huizenprijzen zijn juist laag

Nederland klaagt steen en been over de huizenprijzen. Huizen zouden onbetaalbaar zijn voor starters en de huizenmarkt zou een zeepbel zijn die op barsten staat.
Wie de cijfers in perspectief plaatst ziet dat het historisch gezien best meevalt. Huizen blijken zelfs betaalbaarder dan 30 jaar geleden!

In 1978 kostte de gemiddelde Nederlandse woning omgerekend 90.000 Euro. In juli 2008 kost de gemiddelde Nederlandse woning maar liefst 252.000 Euro! Dat is een prijsstijging van 180%! Onbetaalbaar en buiten alle proporties? Nee dus.

Want om een waarde van 90.000 Euro in 30 jaar tijd tot 252.000 Euro te laten stijgen is slechts een gemiddelde stijging van 3,5% per jaar nodig! De huizenprijzen zijn dus in 30 jaar tijd niet méér gestegen dan de opbrengst van een doodgewone bankrekening!

U kunt redeneren dat dat niet zo relevant is voor de betaalbaarheid van woningen.
Want buiten de verkoopprijs zijn er eigenlijk maar 2 factoren die betaalbaarheid van een woning betalen; de hoogte van uw inkomen en de rentestand.

Om te zien of woningen in 30 jaar tijd meer of minder betaalbaar zijn geworden nemen we als uitgangspunt een gemiddeld Nederlands huishouden dat in 1978 op basis van haar inkomen net in staat is om zo'n gemiddelde woning van 90.000 Euro te kopen. Dit huishouden beslist echter om de hand op de knip te houden en pas in 2008 een huis te kopen. Eens kijken wat inkomen en rentestand voor invloed hebben...

Het gemiddelde Nederlandse inkomen is de afgelopen 30 jaar maar met een bescheiden 2,5% per jaar gestegen. Een inkomenstijging van 2,5% per jaar resulteert na 30 jaar in een inkomen dat 110% hoger ligt. Ons voorbeeldhuishouden kan op basis van haar inkomen in 2008 een woning van 90.000 Euro + 110% = 189.000 Euro kopen.

Dat is best veel geld maar niet genoeg. Want anno 2008 kost de gemiddelde Nederlandse woning immers al 252.000 Euro. Maar gelukkig is de rente in 30 jaar tijd flink gezakt. De hypotheekrente (10 jaar vast) stond in 1978 namelijk op 9%. In 2008 staat de rente voor een vergelijkbare hypotheek op minder dan 6%. Op basis van gelijkblijvende rentelasten kan ons voorbeeldhuishouden in 2008 een woning van 189.000 Euro * 9/6 = 283.500 Euro kopen! Kortom, woningen zijn in 30 jaar tijd juist betaalbaarder geworden!

Die berekening is niet helemaal eerlijk en geldt alleen voor een aflossingsvrije hypotheek. Hypotheeklasten bestaan naast rente meestal ook uit premie en/of aflossing. En een daling van de hypotheekrente heeft geen gunstige invloed op de te betalen premie en/of aflossing. Dus eigenlijk kan ons voorbeeldhuishouden in 2008 een woning kopen voor een prijs die iets lager ligt dan de genoemde 283.500. Toch betekent dit dat de gemiddelde Nederlandse woning in 2008 betaalbaarder is dan 30 jaar geleden.

En dat mag een wonder heten. Want in 30 jaar tijd is bevolking in Nederland met ruim 15% gegroeid. Dus grond is nog schaarser en waardevoller dan 30 jaar terug. Daarbij is de kwaliteit van de woningvoorraad in 30 jaar tijd drastisch toegenomen.

Conclusie: wanneer inkomen en rente in de berekening worden meegenomen is de gemiddelde Nederlandse woning in 30 jaar tijd betaalbaarder geworden. Bovendien krijg je voor je geld een betere woning in een land waar de grond schaarser is geworden. Laten we dit niet te hard te roepen. Want anders gaan de verkopers denken dat die huizenprijzen best nog een beetje omhoog kunnen!